전세보증금을 합법적으로 돌려받는 법

전세보증금을 합법적으로 돌려받는 법

최근 서울과 수도권 일부지역에서 부동산시장의 경기불안정으로 인해 역전세난 조짐이 보이고 있는 가운데 전세금을 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자' 여파 등으로 자칫 전세보증금을 돌려받지 못할까봐 불안해하는 세입자들이 늘고 있으며, 실제로 전세금반환 분쟁이 종종 일어나기도 합니다.

일명 갭투자자의 소유인 아파트나 주택의 집값이 하락하면 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 많습니다.

집값이 떨어지면 매매가격보다 전세값이 높아져 기존 전세금을 건지지 못하는 이른바 "강통 전세" 로 전락할 가능성이 높아졌기 때문입니다.

오늘은 일반 서민들의 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 방법에 대해 알아보겠습니다.

임대차 계약 시 유의사항

1) 임대차 계약 시 등기부등본 상의 집주인임을 확인하고 계약할 것

2) 임대차 계약 후 이사가는 날 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있습니다. (확정일자는 동사무소에서 받으며,등기여부와 상관없이 가능함)

3) 추가적인 안전책으로 주택도시보증공사(HUG) 등 공적기관이 운영하는 '전세금 반환보증보험'에 가입하면 보다 안전하게 보호받을 수 있습니다. 보증금 수수료는 전세금의 0.128%로 보증금이 1억면 연간 12만 8000원입니다.

만기 후 보증금을 돌려받지 못한다면?

1) 계약기간 경과 후 전세보증금을 돌려받지 못할 경우에는 우선 관할 지방법원에 '임권등기명령'을 신청하고 등기 확인 후 이사를 가야합니다.

임차권등기명령을 하지 않고 급하게 이사를 하게되면 주택임대차보호법상의 최우선변제 및 대항력이 사라지게 되므로 주의해야 합니다.

임차권등기명령제도는 임대 계약이 끝나고도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있는 권리이며, 등기부등본에 임차권이 기재되면 보증금을 받지 못하고 이사를 해도 대항력과 우선 변제력이 그대로 유지돼 보증금을 지킬 수 있는 제도입니다.

2) 지급명령을 신청하여 추후 경매 등 강제집행을 할 수 있도록 조치를 취해야 합니다.

만일 집주인이 이의신청을 할 경우 전세금반환소송으로 전이되며 소송절차에 따라 진행하여 판결문을 받으면 됩니다. 

거주지에 경매가 진행된다면?

1) 최우선변제 및 배당요구 신청을 기일내에 해야 합니다.(경매진행 시 법원으로부터 안내문이 배송됨)

2) 최우선변제금금과 법원의 배당에 의해 보증금이 불충족 시에는 집주인을 상대로 전세금반환청구소송을 진행하면 됩니다. 우선 지급명령을 신청하고 집주인이 이의신청을 하면면 소송으로 진행되오니 절차에 따라 응하면 됩니다.  

기타 채권추심행위

만일 위와 같은 일련의 과정에도 불구하고 여러 사정 상 전세금을 받지 못하게 된다면 신용정보회사 등에 의뢰하여 집주인을 상대로 채권추심을 해야합니다.

[참고]

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