채권추심 - 부동산의 권리분석

채권추심 - 부동산의 권리분석

 

채권추심을 실행하는 일반적인 과정은 다음과 같습니다.

 

첫째 - 발생된 채권의 현황을 파악해야 합니다. 즉, 채권이 상거래(물품대금, 공사대금, 용역비 등)인지 단순한 대여금인지를 파악하여야 합니다.

 

둘째 - 채권추심의 기초공사인 재산조사를 시행하고 이를 통해 집행권원이 있을 시에는 압류를 하고 집행권원이 없을 경우에는 가압류를 하여 채무자의 재산에 대해 보전조치를  합니다.

 

셋째 - 채권추심을 매조지하기 위해 집행권원을 확보해야 합니다. 집행권원이란 소송을 통한 판결문, 이행권고결정, 지급명령, 조정조서 등과 공정증서 등을 말합니다.

 

넷째 - 채무자의 재산 및 신용에 대해 강제집행을 시행하여 채권을 확보함으로써 채권추심을 완료하게 되는 것입니다.

 

오늘은 채권추심의 최종 단계인 채무자 명의의 부동산에 대해 강제집행을 시행하거나 또는 근저당을 등기함에 있어서 필요한 권리분석에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 선순위 등기와의 관계 파악

 

등기는 등기한 순서대로 순위번호에 의해 우선순위가 정해지나 갑구와 을구 사이의 순위는 접수일자와 접수번호에 의해 그 우열이 가려지게 됩니다.

또한 가등기가 있는 경우에는 본등기로 전환하게 되면 그 순위는 원래의 가등기의 순위에 의하게 됩니다.

선순위 근저당권, 전세권, 가등기담보권 등이 있는부동산에 근저당권을 설정하게 되면 우선 순위에 따라서 담보목적물의 경매 처분시에 선순위권자가 우선변제를 받고 나서 잔여금액이 있으면 그 금액에 대해서만 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.

따라서 근저당권을 설정할 때는 반드시 등기부등본상에서 선순위권리자의 존재여부와 채권 최고액, 전세금액 등을 확인 후 설정해야 합니다.

 

 

2. 주택임차권과의 관계파악

 

주택임대차보호법에 규정 되어 있는 주택임차인의 권리관계에 대해 알아보면 아래와 같습니다.

1) 대항력의 유무

선순위 저당권, 가압류, 경매개시 결정등기, 가등기담보 등이 없는 임차주택에 임차인이 입주를 하고 주민등록을 마치게 되면 주택입차인은 그 다음날로부터 대항력을 취득하게 됩니다.

2) 확정일자를 갖춘 임차인

임차인이 입주와 주민등록을 마치고 주택임대차계약서에 확정일자를 갖추게 되면 임차주택이 경매나 공매되는 경우에 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위저당권, 전세권 등 후순위권자와 일반 채권자에 우선하여 임차보증금을 변제 받을 수 있습니다.

3) 소액임차인의 최우선 변제권

상대적으로 약자의 위치에 있는 소액임차인을 보호한다는 차원에서 주택임대차보호법에서는 소액임차보증금에 대해 최우선 변제권을 부여해 주고 있습니다.

임대보증금이 소액인 경우 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 대지가액을 포함한 임차주택가액의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

 

☞ 주택임대차보호법의 최우선변제금(2016.04.01~현재)

지 역	임차보증금 법위(만원)	최우선변제금액(만원)
서울특별시	10,000	3,400
수도권중 과밀억제지역	8,000	2,700
광역시(인천제외)	6,000	2,000
그밖의 지역	5,000	1,700

 

 

3. 상가건물 임차권과의 관계 파악

 

상가건물임대차보호법의 적용대산 건물은 '임차보증금 + 차임 × 100' 이 아래 금액 이하인 영세영업용 상가건물이 해당됩니다.

 

☞ 상가건물임대차보호법의 최우선변제금(2016.04.01~현재)

지 역	환산보증금 한도  (만원)	보증금 범위(만원)	최우선변제금(만원)
서울특별시	40,000	6,500	2,200
소도권(과밀억제지  역)	30.000	5.500	1,900
광역시(인천제외)	24,000	3,800	1,300
그밖의 지역	18,000	3,000	1,000

 

4. 조세채권과의 관계

 

조세는 국세.지방세를 말하며, 국세와 지방세는 따로 규정한 것을 제외하고는 공과금과 기타 채권에 우선하여 징수하게 됩니다.

따라서 근저당권을 설정할 때에는 안전한 채권 확보를 위해 조세채권과 저당권간에 우선 순위를 명확히 파악해 둘 필요가 있습니다.

조세채권은 당해세 우선원칙이 있습니다. 여기서 당해세란 목적 부동산에 대해 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세 등의 국세와 재산세, 자동차세, 지역자원시설세 등의 지방세를 말합니다.

따라서 법정기일 전에 설정된 저당권에 의해서 담보되는 채권이라 하더라도 해당 목적 부동산에 부과된 조세채권보다는 후순위로 변제 받게 되는 것입니다.

 

 

5. 임금채권과의 관계 파악

 

임금, 퇴직금, 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 물적담보에 의해 담보된 채권을 제외하고 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩니다.

다만, 물적담보에 우선하는 조세나 공과금에 대해서는 우선하지 못합니다.

따라서 일반적으로 물적담보에 의해 담보된 채권이 임금채권보다 우선변제를 받을 수 있습니다.

그러나 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금은 최우선변제에 해당됩니다. 

▣ 경매시 권리(배당금) 우선순위 정리

 

1 - 경매비용

2 - 소액임차보증금, 최종3개월분의 임금과 3년간의 퇴직금 및 재해보상금

3 - 해당목적물에 대해 부과된 국세 및 지방세와 그 가산금(당해세)

4 - 저당권 설정 전에 국세 및 지방세의 법정기일이 도래된 국세 및 지방세

5 - 국세.지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권 및 확정일자 있는 임차보증금

6 - 2순위에 해당하는 임금 등을 제외한 임금 기타 근로관계로 인한 채권

7 - 저당권보다 후순위의 국세, 지방세 등 지방자치단체의 징수금

8 - 각종 공과금

9 - 기타 일반채권 

[참고]

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