채권추심의 실무 - 부동산 경매절차

채권추심의 실무 - 부동산 경매절차

 

채권추심(미수금 회수)에 있어서 가장 효과적인 것은

실익 있는 채무자의 부동산에 대해 강제집행(경매)을 통한 채권회수일 것입니다.

그럼 경매란 무엇이며, 어떻게 절차가 진행되는지 살펴보겠습니다.

 

◆ 부동산 경매란?

 

채무자가 약속한 날짜에 채무이행을 하지 않을 경우 채권추심의 한 방법으로써

집행권(판결문 등)을 가지고 채무자의 부동산을 압류한 후 채무자의 부동산에 대해

강제처분을 실시하여 채권자에게 채무금액을 만족시켜주는 법처리과정을 말합니다.

경매의 장점은 채권자에게는 매각가 만큼 채권을 회수할 수 있고,

채무자는 그 금액 만큼  변제를 완료할 수 있으며, 매수인은 시세보다

싼값에 부동산을 취득할 수 있어서 채권자, 채무자, 매수인 모두를

만족시키는 제도라고 할 수 이씁니다,

부동산 경매에는 강제경매와 임의경매로 나눠집니다.

 

강제경매 - 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다.

에를 들면 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 장제경매입니다.

 

임의경매 - 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다.

채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이를 임의경매라고 합니다.

 

◆ 부동산 경매절차

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기하여 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달

 

2. 배당요구의 종기결정 및 공고

매각할 부동산이 압류되면 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 또한 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 공고

 

3. 매각의 준비

해당부동산의 실태파악, 감정평가 후 최저매각금액 결정

 

4. 매각방법 등의 지정 . 공고 . 통지

법원은 매각방법과 매각기일 등을 지정하여 통지 및 공고

기일입찰 : 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 방식

기간입찰 : 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방식

 

5. 매각의 실시

집행관이 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정함

기간입찰의 경우 매각기일에는 입찰을 실시하지 않음

 

6. 매각 허가결정

법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정

매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있슴

 

7. 매각대금의 납부

매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 않으면 법원은 차순의 매수인에게

매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 실시함

 

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인이 대금을 완납하면 법원은 소유권이전등기 및 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한

부담의 말소등기를 촉탁하게 되며, 또한 매수인은 해당부동산에 대해 인도명령을 신청할 수 있슴

 

9. 배당철차

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됨

 

[참고]

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