미수금회수실무 - 저당권설정 시 주의할 점

미수금회수실무 - 저당권설정 시 주의할 점


[사례]

채권의 담보로 저당권을 설정할 때 채권자의 주의사항은?

한 마을에 사는 부동산업자 A는 자기의 토지와 가옥을 담보로 금 3천만원을 융자해 달라는 요청이 있어 행여나 사기에 휘말릴까 염려되는바, 이러한 것을 담보로 잡을 때에는 어떤 점에 조심해야 되는지, 확실한 담보가 없으면 건축중에 있는 건물을 담보로 하는 것도 가능한지 궁금합니다.

☞ 신축중인 건물은 담보로 잡을 수 없고 신축한 다음 본등기를 한 후에야 비로소 저당권설정이 가능합니다.

경험 없이 처음으로 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려 주는 경우 그 절차가 매우 난해하고 생소하게 느껴지는 만큼 세심하고 신중한 주의를 기울어야 합니다. 실제로 건물이나 토지 등을 담보로 저당권을 설정할 경우에는 다음과 같은 사항을 항상 염두해 두고 철저히 점검한 후 결정해야 합니다.

1. 진정한 권리자의 여부
등기부에 소유자로 기재되어 있다고 해서 무조건 믿고 결정해서는 안 됩니다.  왜냐하면 상대방이 전 소유자명의로부터 권리증, 위임장, 인감증명 등을 담보로서 맡아두게 된 점을 기화로 이를 악이용하여 등기를 이전하고 소유자로 행세하는 경우도 있기 때문입니다. 
부동산거래에 있어 '선의의 제3자' 가 보호되지 않으므로 빈터에 대한 등기부를 열람하는 일은 매우 드물고, 다른 것을 이용하여 사기꾼들이 위조문서를 만들어 자기명의로 등기해 놓은 경우가 많기 때문입니다. 특히, 건물이나 목적물이 없는 토지를 담보로 할 때 유의해야 합니다.

2. 소유권자의 진실한 담보의사의 확인
담보를 제공할 수 있는 자는 부동산의 소유권자이므로 소유권자와 직접 접촉하는 것이 확실합니다.
만약, 상대방이 소유자가 아닐 때는 소유자의 인감이나 위임장만을 확인하지 말고 대리인인지를 반드시 확인해야 하는데, 예외적으로 이 경우에도 법률상, 표현대리인이라고 하여 소유자 본인이 책임지는 경우도 있으나 그렇게 되자면 소유자가 많은 피해를 입을 뿐만 아니라, 또한 소송문제로 발전되어 자기도 피해를 입는 경우도 있으므로 이 점에 유의해야 합니다.

3. 담보물의 확인
비교적 정확한 토지등기부에서도 등기평수와 실제 등기평수가 다른 경우가 일반적이며, 특히 건물등기부에있어서 심한 차이를 나타내며 또한 토지나 가옥에 지상권이나 전세권이 있는지의 유무도 담보의 가치에 중대한 영향을 미치므로 이런 것도 조사해야만 알 수가 있으므로 유의해야 합니다.

4. 등기부의 열람
부동산소재지등기소에서 담당직원에게 자문을 구해 조사해 보아야 합니다.
의심이 가면 등본을 떼어 전문가에게 상담해 볼 것이며, 특히 가등기나 압류 . 가압류 . 가처분 . 저당권 등이 있는지 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 선순위의 저당권이 있으면 그 후의 순위로 되고, 가등기가 있는 경우에 본등기가 행하여지면 담보권은 없어지기 때문입니다.

5. 기타
미성년자와 거래할 때라든가 특히 회사소유부동산을 담보로 잡을 때는 거듭주의해야 할 것입니다.

※ 위의 [사례] 와같이 신축중인 건물이라면 장래 완공된다는 가정 아래 그것을 등기대상물로 취급할 수 있으나 저당권설정의 의미와 역할, 필요성, 성립의 여부 등 법적 입장에서 저당권의 설정등기는 건물이 신축중인 경우에는 불가능하고, 신축 후 보존등기를 한 후가 아니면 저당권등기를 할 수 없다는 점을 반드시 알아 두어야 합니다.
그러므로 계약을 체결하려먼 우선 계약 및 저당권설정 등에 관한 기초지식을 터득하고 의문점은 전문가에게 문의하여 신중하게 계약에 임해야 합니다.

[참고]
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채권추심 / 자산관리팀 - 1544 - 5686 , 010 - 2205 - 5377(최병동 팀장)