공사대금, 물품대금, 미수금 회수실무 - 저당권의 순위

공사대금, 물품대금, 미수금 회수실무 - 저당권의 순위

[사례]
다수의 채권자가 동일물건에 담보물권을 설정할 경우 저당권의 순위란 어떤 작용을 하는지...

저는 K지업사에 물품대금으로 금 1천 5백만원을 못받고 있어서 불가피하게 K사에 저당권을 설정하여 줄 것을 독촉하였는데, K사는 자기 건물에 순위 2번의 근저당을 설정해 주었습니다. 1순위는 T회사로 되어 있었는데 도대체 저당권을 순위란 무었인가요?

☞ 저당권 순위란 동일부동산 위에 다수의 저당권이 설정되어 있을 때 우선변제를 받는 순위를 말합니다.

▣ 저당권의 순위는 계약의 선후가 아니고 등기의 선후가 기준

저당권의 순위는 원칙적으로 설정등기의 순위에 의하여 결정되는데, 이것은 저당권이 실행되었을 때에 우선변제를 받는 순위를 의미하는 것입니다. 즉, 동일부동산에 하나가 아닌 다수의 저당권 등이 설정되어 있을 경우 저당권 등이 우선변제를 받는 순위를 의미합니다.

예를 들어보면 , 어떠한 부동산에 대하여 저당권이 설정되게 되면 저당권자는 피담보채권에 대하여 그 부동산의 경매대금 중에서 다른 채권자에 우선하여 변제를 받는 권리를 취득하게 되는데, 이것이 바로 ' 우선변제권' 이라고 합니다.

그런데 저당권의 특색 중의 하나로서 동일한 부동산에 수개의 저당권이 설정되는 경우가 있으며 그 저당권이 효력을 발생하기 위해서는 저당권설정계약과 저당권설정등기가 있어야만 합니다.
이와 같이 동일한 부동산에 수개의 저당권이 설정되는 경우 저당권상호간의 순위는 등기의 전후에 의하여 정해지는 것이지, 계약순위에 의하여 결정되는 것은 아니므로 이점을 특히 유의해야 합니다.

저당권순위가 등기에 의하여 결정되면 저당권의 순위에 따라 각 저당권의 우선변제권을 행사하는 순위가 결정되고, 저당권의 목적으로 된 부동산이 경매되었을 때에는 그 경매대금 중에서 우선순위의 저당권자가 우선적으로 변제받은 후에 후순위의 저당권자는 그 잔액에 대해서만 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

이러한 우선변제권은 한 사람의 채무자에게 복수의 채권자가 있을 때에는 채권발생원인 및 시기의 선후 등에 관계없이 모든 채권자는 채무자의 총재산으로부터 균등하게 변제받을 수 있다는 ' 채권자평등의 원칙' 의 예외라고 할 수 있습니다.

▣ 저당권의 순위변화

저당권의 순위는 불변하는 것은 아니며,  우리 민법은 저당권의 순위에 있어서 순위확정의 원칙을 채택하는 것이 아니고 순위승진의 원칙을 채택하고 있습니다.

여기서 순위확정의 원칙이라고 하는 것은 변제 또는 기타의 사유로 인해 선순위저당권이 소멸하더라도 후순위저당권이 선순위로 승진되지 않고 본래의 순위에 있게 되는 것이고, 반면 순위승진의 원칙이란 선순위저당권이 변제 기타 사유로 인해서 소멸되면 후순위저당권은 선순위저당권의 지위를 승계하여 선순위의 저당권으로 승진하게 되는 원칙을 말합니다.

따라서 저당권의 순위가 민법에서는 일정불변하는 것이 아니므로, 결국 선순위저당권이 임의변제 기타의 원인으로 소멸하면, 그만큼 후순위저당권의 순위가 상승되는 것이며, 만약 선순위저당권자가 후순위저당권자를 위하여 그가 가지고 있는 저당권의 순위를 양도하든가 포기하는 경우에는 배당비율이 변경됩니다.

[참고]
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채권추심 / 자산관리팀 - 1544 - 5686 , 010 - 2205 - 5377(최병동 팀장)