떼인돈 받아드립니다 - 법정지상권

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[상담사례]

건물과 토지 중 토지에만 저당권을 설정하게 되면 어떠한 불이익을 있는지...

저는 지인에게 사업자금으로 5천만원을 융자해주기로 하고 저당권을 설정하려 하는데 그 지인은 등기하지 않은 건물과 그 토지를 소유하고 있습니다.
최근 토지가격인상과 건물의 보존등기번잡 등을 고려하여 토지에만 저당권을 설정하려 하는데 이렇게 해도 충분한 저당이 되는지요?

☞ 법정지상권이 성립되므로 건물 . 토지 쌍방에 저당권을 설정하는 것이 유리합니다.

▣ 법정지상권

토지와 지상건물이 동일한 소유자에 속하는 경우에 토지나 건물의 일방에만 제한물권을 설정하였는데 , 그 후에 어떠한 사정으로 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에는 건물소유자를 위하여 법률상 지상권이 설정된 것으로 우리 민법은 규정하고 있는데, 이를 ' 법정지상권' 이라고 합니다.

우리 나라의 법제에 있어서 토지와 건물이 별개의 부동산으로 되어 있으므로 토지소유자가 그 토지 위에 건물을 축조하여 소유권을 취득하고 있어도 건물과 토지는 별개로 저당권의 목적이 될 수 있습니다.

따라서 그 토지나 건물 중 그 일방에게만 저당권을 설정했을 때 경매가 실행된다면 토지와 건물은 소유권을 달리하게 되기 때문에 건물소유자에게 토지를 사용하는 권한을 인정하지 아니한다면 사회적 . 경제적으로 불이익을 초래하게 될 뿐만 아니라, 토지와 건물의 쌍방에 저당권이 설정되어 있을 때 경매로 인해 토지와 건물이 별개로 결락돠는 경우도 발생할 수 있고 토지나 건물이 제3자에게 양도되었을 경우에도 경매로 인해 법정지상권이 발생하게 됩니다.

또한 건물에 대해서는 등기가 되어 있지 않아도 즉, 미등기일지라도 법정지상권이 발생된다고 하는것이 판례로써 인정되어 있고 당사자의 특약에 의해서도 법정지상권의 발생을 저지할 수 없다고 하겠습니다.

결국 동일한 소유자에게 속하는 토지나 건물 중 토지에만 저당권을 설정해 둔다는 것은 저당권자로서는 매우 불리하므로 토지와 건물 모두에 저당권을 설정해 두는 것이 좋습니다. 따라서 쌍방에 저당권을 설정하는 것이 유리합니다.

▣ 저당권자의 주의점

법정지상권은 저당권실행의 결과 경매에 의해 경락인에게 소유권이 이전했을 때 발생하게 되지만, 법정지상권의 범위는 그 건물을 이용하는 데 필요한 부분에 한정되고 대지 등에 대해서는 당사자간의 협의가 이루어지지 않으면 기한이 정해 있지 않은 지상권이 됩니다.

지료는 당사자간에 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구하여 결정하게 되는데 이 경우 법원은 토지감정사에게 토지감정을 명하게 되면 감정사는 인근 부지의 지료 그 밖의 사정을 고려하여 감정하게 되며 이에 의거 법원은 지료를 결정하게 됩니다.

법정지상권이란 저당권자에게 중대한 영향을 미치는 것이므로 저당권자는 다음 사항을 주의해야 합니다.

★ 첫째 - 저당권설정시 토지와 건물이 그 소유자를 달리하고 있을 때에는 이용관계가 현실화된 상태이므로 저당권에 대하여 이용관계가 대항요건을 갖추고  있었는지의 유무에 의해 경락인과의 관계가 결정되고 법정지상권은 발생하지 않습니다.

★ 둘째 - 빈터에 저당권을 설정하고서 토지소유자가 건물을 세워도 법정지상권은 성립되지 않습니다. 그리고 만약 저당권설정 후 그 빈터를 빌린 제3자가 건물을 세워도 같은 효과가 발생하며 제3자는 차지권으로 경락인에게 대항하지 못한다는 것입니다.

[참고]
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