부동산등기부등본 분석법

부동산등기부등본 분석법

채무자에 대한 신용분석정보는 일반적으로 부동산등기부등본, 채무자 명의의 임대차계약서, 자동차등록원부, 사업자등록증, 납세증명서, 법인등기부등본, 은행연합회, 한신평조회정보, 건강보험, 고용보험, 국민연금 등 주로 공적기관에서 발행하는 서류 및 공공정보를 통해서 수집하게 됩니다.
오늘은 채무자의 재산정보분석에서 가장 중요한 부동산등기부등본을 분석하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

◆ 등기부등본의 열람과 정보의 취득

- 부동산의 소유권자 및 소유권 이전정보

- 부동산의 경제적 가치

- 채무자의 부채현황 파악

- 채무자의 사해행위 여부

- 부동산 등기부등본의 발급 시 주민등록번호의 파악


◆ 부동산등기부등본의 구성

1. 의의
부동산등기부등본은 부동산의 개황, 소유주 관계, 용익물권, 담보물권 현황 및 임차권 관계정보를 취득함으로써 채무자의 재산관계 정보파악을 할 수 있는 자료로 활용됩니다.

2. 부동산등기부등본의 종류
부동산등기부등본은 크게 토지등기부등본, 건물등기부등본이 있으며, 1필지의 토지 및 1동의 건물을 기준으로 작성됩니다.
단독주택의 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본이 별도로 있으나 아파트 등의 집햡건물인 경우에는 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재되어 있습니다.
즉, 건물에 관한 사항은 1동의 건물의 표시(당해 아파트가 소속된 건물의 지번, 구조, 동수, 층별면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)와 전유부분의 건물의 표시(당해 아파트의 구조, 층수, 호수, 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)가 공시되어 있고 토지에 관한 사항은 대지권의 목적인 토지의 표시란 및 대지권의 표시란에 각 기재되어 있습니다.

3. 부동산등기부등본의 구성

1) 표제부
표제부에는 부동산의 표시와 구조에 관한 사항을 확인할 수 있는 곳입니다.
토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이 표기되고, 건물에는 지번, 구조, 용도, 면적이 기재되어 있습니다. 또한 접수일자, 해당 건물의 소재 지번 및 건물번호, 건물의 내역, 등기원인 및 기타 사항이 기록되어 있고, 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기제됩니다.
아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다. 면적은 ㎡ 로 표시되어 있고 평(坪) 으로 환산하기 위해서는 ㎡ 당 면적을 3.3058로 나누면 됩니다.

2) 갑구
갑구에서는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 특히 중요한 가압류, 가처분, 압류, 가등기, 예고등기 등과 이들 권리의 변경등기, 말소 및 회복등기 등은 모두 갑구에 등재됩니다.

3) 을구
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 등이 기재됩니다. 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등은 등기순서에 따라 효력에 결정적 영향을 받는 권리들이므로 순위번호를 유심히 따져 보아야 합니다.

◆ 부동산등기부등본 분석 시 확인사항 

1) 채무자 소유여부 및 소유주와 채무자와의 관계를 확인합니다.

2) 부동산 소유주와의 접촉방법 확인 후 접촉(소재확인 또는 보증금 확인)합니다.

3) 소유권 이전사항 및 저당권, 압류권, 가처분권자를 확인(사해행위) 합니다.

4) 부동산에 대한 실익 분석하여 실익 있을 시 법적절차 병행합니다.

5) 등기부등본상 부채현황은 실제현황과 다를 수 있습니다.(일부변제 가능성)

6) 을구의 근저당권의 채권최고액은 앞으로 부담할 최고한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고금액의 70~80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

7) 등기된 임차권의 경우는 임차권 자체는 채권적 성질을 지니나 이것이 등기됨으로써 물권적 성질로의 전환이 이루어진 권리로서, 소액임차 보증금의 최우선변제는 물론 일반 채권자들에 비해 물권우선배당의 원칙에 따라 우선변제 받을 수 있는 권리임을 감안하여 권리분석에 각별한 주의를 요합니다.

8) 그 외 지상권, 지역권 등은 그 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있으므로 이에 따른 존속기간과 이해관계를 철저히 확인할 필요성이 있습니다.

[참고]
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