못받은돈 회수실무 - 우선변제

못받은돈 회수실무 - 우선변제


[상담사례]

채무불이행으로 저당권을 실행하는 경우 우선변제의 범위는 ...

당사는 김모에게 금 3천만원을 대여해 주었습니다. 그런데 변제기일이 2개월이나 지지나버렸고 이자마져 지급하지 않고 있어서 자금을 회수하기 위해 저당권을 실행하려는데 저당권의 실행에 의하여 회수할 수 있는 범위는 어느 정도인지 궁금합니다.

☞ 경매실행비용, 위약금, 이자 및 손해금, 원금의 순위에 의하여 변제됩니다.

▣ 채권자평등의 원칙

한 사람의 채무자에게 여러명의 채권자가 있을 때 채권발생의 원인 및 그 시기의 선후 등에 관계없이 모든 채권자는 채무자의 총재산으로부터 균등하게 변제받을 수 있다는 원칙을 ' 채권자평등의 원칙 ' 이라 합니다.
물건의 경우에는 공시방법이 있지만(부동산에는 등기, 동산에는 인도), 채권에는 공시방법이 없을 뿐만 아니라 금전채권으로 전환되고 결국은 채무자의 전재산을 대상으로 하고 있기 때문에 채권자는 채무자의 어느 재산에도 이해관계를 갖게 됩니다.

이와 같이 모든 채권자는 공시방법이 없기 때문에 서로가 자기 이외에는 어떤 채권자가 있는지 알지 못하며 모든 채권자가 채무자의 모든 재산에 똑같은 이해관계를 지니게 될 때 어느 한 채권자가 다른 채권자에 우선하여 채무자의 재산으로부터 변제받는다는 것은 불공평하다고 할 수 있습니다.
이것이 바로 채권자평등의 원칙을 마련하게 된 이유로 봅니다.

▣ 우선변제권

위에서 말한 채권자평등의 원칙은 어떠한 경우에도 관철시킬 수 있는 것은 아닙니다.

채권자 중에는 어떻게 하든 우선변제를 받으려고 하는 자가 있을 것이며, 또한 일정한 채권자에게 우선변제권을 부여하는 것이 공평한 경우도 있기 때문입니다.

따라서 우리 민법은 공시를 수반하는 물적 담보제도를 두고 있습니다. 여기서 우선변제권이란 채권자 중에서 어떤 채권자가 다른 채권자에 우선하여 받는 변제를 말하는데, 현재 우리의 민법이 인정한 채권 가운데 우선변제를 받을 수 있는 것은 담보물권 가운데 질권, 저당권이 있는 경우의 채권입니다.

▣ 우선변제의 순위

저당권자가 우선변제를 받을 수 있는 것은 저당권의 실행비용, 위약금, 이자 및 손해금, 원본의 순서로 되지만 저당권자 등이 여럿 있는 때에는 저당권의 순위에 따라서 위와 같이 배당을 받을 수가 있습니다.

1) 실행비용
경매절차의 비용은 다수채권자가 경매에 의하여 공동으로 이익을 보기 위해 지출된 것이므로 제일 먼저 배당하게 됩니다.
부동산 경매사건의 내용으로서는 구체적으로 다음과 같은 것을 들 수 있습니다. 즉, 경매신청서에 첨부하는 등기부등본 . 자격증명서 . 공과증명서 등의 청구수수료, 경매신청서나 임대차조사신청서의 첩용인지, 경매신청개입등기의 등록면허세, 감정비용임차조사료, 집행관의 경매수수료 등 서류의 송달비용이 이에 속합니다.

2) 위약금
현행민법은 구민법과 달리 패담보채권의 범위에 위약금도 열거 하였는데 위약금도 저당권에 의하여 담보되며 그 특약을 등기한 때에는 제3자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

3) 이자 및 손해금
이율의 등기가 있을 때에는 저당권효력이 미치지 않으며 이율이 등기되어 있어도 변제기가 도래한 최후 1년분에 대해서만 저당권과 동순위로 우선변제를 받을 수가 있습니다.
무엇보다도 연체한 이자나 손해금에 대해서는 다시 그 금액을 등기하였을 경우에는 등기시기를 기준으로 하여 저당권의 효력이 이것에도 미치게 됩니다.

4) 기타
저당권자는 우선 위에 기재한 이자 및 손해금의 변제를 받고난 다음 잔액이 있으면 원본에 대하여 배당받게
되지만, 저당권자가 수인일 때에는 위와 같이 순위에 의하여 배당받게 됩니다.

[참고]
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채권추심 / 자산관리팀 - 1544 - 5686 , 010 - 2205 - 5377(최병동 팀장)