상가임대 권리금에 대해

상가임대 권리금에 대해

상가임대차 권리금에 대해 그동안 정확한 법규정이 없어서 건물주와 임차인간의 분쟁이 많이 발생하기도 하였습니다.

그러나 2015년 5월 상가건물 임대차보호법이 개정되어 그동안 관행으로만 인정되었던 권리금이 법의 테두리 안에서 보호받을 수 있게 되었습니다.

오늘은 상가임대 권리금에 대하여 알아보겠습니다.

[사례]

상가임대차계약을 하고 5년동안 장사를 하다가 사정으로 인해 다른 사람에게 넘기려고 하던중 마침 지인이 인수하려고 해서 처음 임대계약을 하고 장사를 할때 지급한 권리금 3천만원을 받기로 가계약하고 가계를 넘기려고 하였으나 건물주는 새 임차인을 인정할 수 없다고 하면서 계약기간이 끝났으니 나가달라고 통보했습니다.

이럴때 처음 지불한 권리금은 한푼도 못 받고 나가야 하는지 궁금합니다.

[해답]

상가임대차보호법 개정안에 의해 보호 받을 수 있습니다.

계약 만료전 권리금을 지급할 의사가 있는 새로운 임차인을 구해온 상황이므로 임대인에게 중요한 사정이 없다면 권리금을 보전받을 수 있을 것입니다. 개정된 상가건물임대차보호법 제10조 4항에 의하면 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금 지급받는 것을 방해해서는 안된다고 규정하고 있습니다.

개정된 상가건물 임대차보호법의 골자는 임차인이 권리금을 반환 받을 기회를 보장하며, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 것입니다.

위의 [사례]는 임차인들의 전형적인 권리금 피해 사례이기도 합니다. 잘 키원 놓은 사업장을 건물주가 권리금 한 푼 없이 내쫓으려는 상황으로, 과거에는 건물주의 요구에 따라 무작정 가게를 비워줄 수 밖에 없었으나 이제는 임차인의 권리금은 어느정도 보장받을 수 있게 되었습니다.

임차인이 권리금을 보장받기 위해서는 임대차가 종료되기 3개월 전부터 권리금을 지급할 의사가 있는 새로운 임차인을 구해야 합니다. 상가임대차법 제10조의 4에 의거, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 법령이 정한 방해 행위를 하지 못하게 되어 있으므로, 위의 [사례]의 경우 이미 권리금을 지급하기로 한 신규임차인이 구해진 상태로 임대인은 법에서 인정하는 정당한 사유가 없는 한 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 없습니다.

만약 임대인이 신규임차인과 계약을 체결해 주지 않아 의뢰인이 권리금을 지급받지 못했거나 그 상당의 보상에 대한 합의 없이 퇴거당했다면 임차인은 임대인에게 '손해배상 청구'를 할 수 있습니다.

이러한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사되어야 합니다.

또한 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 정해집니다.

개정된 상가임대차법은 아직 시행된 지 얼마 되지 않아 법해석에 따라 여전히 분쟁의 소지가 많이 남아 있는 단계로 법원의 판례로 관련법에 대한 판례 등으로 그 기준이 확립되기까지는 시간이 필요할 것입니다.    

☞ 권리금보호의 예외 

- 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 7호 -

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 설치하거나 재건축하기 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있는경우

가) 임대차계약 체결 당시 공시시가 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나) 건물이 노후.훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 잇는 경우

다) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

[참고]

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