가등기의 효력 및 종류

가등기의 효력 및 종류

◆ 가등기란?

가등기란 본등기를 할 수 있는 요건을 갖추지 못했을 때 장래에 하게될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종이라고 보면 됩니다.


◆ 가등기 종류

1) 소유권이전청구가등기 - 통상적으로 임시적으로 하는 가등로서 순위보전을 목적으로 함.
2) 담보가등기 - 대출금을 담보로할 목적으로 함. 가등기담보라고도 함


◆ 가등기의 효력

1) 청구권 보전의 효력 
가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 부동산등기법상의 가등기는 이처럼 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다.

2) 순위 보전의 효력
가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다.

예) 부동산을 매매하는 과정에서 계약금과 중도금을 지급한 매수인은 소유권이전청구권을 보전하기 위해 미리 가등기를 할 수 있는데, 이후에 잔금을 지급하고 본등기를 한다면 그 순위는 가등기의 순위에 의하게 되어서 가등기와 본등기 사이의 제3자 명의의 등기는 가등기에 저촉되는 한도에서 그 효력을 잃게 됩니다.

3) 실체법상의 효력
가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐입니다. 이때 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다.
그러나 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않을 경우 경매를 청구할 수 있으며 강제경매 등이 개시된 경우 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가진다는 점을 유념해야 할 것입니다.

◆ 소유권이전청구권가등기의 예 및 주의점

소유권이전청구권가등기의 등기원인으로 '매매예약 또는 매매계약' 으로 등기부등본상으로 나타납니다. 시간경과에 따른 가등기 소멸여부를 따질 때 이는 큰 차이를 보이므로 주의해야 합니다.

매매예약은 형성권으로 제척기간10년 완성으로 인한 소멸대상이고, 매매계약은 소멸시효10년 완성으로 인한 소멸대상이기 때문입니다.

제척기간 10년은 기간의 중단이나 정지없이 10년만 지나면 시효가 완성되는 것으로 권리가 소멸되는 것입니다. 이에 반해 소멸시효는 시효의 중단이나 정지가 있을 수 있어 단지 10년만 지났다고 해서 권리가 소멸되는 것이 아니고 중단이나 정지가 된 상태가 아닌지를 검토해야 합니다.

소멸시효의 정지는 소송의제기, 가처분, 가압류의 등기로 정지됩니다. 특히 매매계약은 매수자가 해당부동산을 점유하게 되면 소멸시효가 정지되는 것을 알아야 합니다.

또한 매매예약이 완료되어 매매계약으로 전환되었다면 매매계약이 성립된 시기로부터소멸시효 10년이 완성되었는지를 따져봐야하며, 등기원인 날자가 10년이 지나고 매매예약이 매매계약으로 환되고 매수자가 점유를 하고 있다면 소멸시효가 정지된 상태이기 때문에 매매계약은 유효하고 따라서 소유권이전청구권가등기도 유효하게 됩니다.

문제는 매매예약이 매매계약으로 전환되었는지를 등기부상으로는 알수가 없다는 것입니다. 
단순하게 매매예약의 제척기간 10년만 따지다가는 무서운 결과를 초래할 수 있습니다.

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