주택임대차계약에 대하여 ...,


주택임대차계약에 대하여 ...,

1. 주거용건물이란?

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물을 그 적용대상으로 하고 있습니다.

주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아니므로 건물의 등기, 건축허가여부 등과는 무관하다할 것입니다.

즉, 임대차목적물이 주택임대차보호법상의 주거용 건물인지의 여부는 그 건물의 객관적 용도, 건물의 실제이용관계, 건물주면의 상황 등 제반 사정을 참작하여결정하여야합니다(부산지판 1984,5,16, 가합4589). 또한 주거용건물인지의 판단시점은 임대차계약체결시를 기준으로 합니다.

2. 대항력

1) 의의
대항력이란 임대차 기간중에 주택소유권의 변동이 생기더라도 임차인이 주택의 신소유자에게 임차권의 승계존속을 주장하여 계속하여 사용 . 수익할 수 있는 효력을 말합니다.

2) 대항요건
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항)고 하여 대항력의 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 받을 것을 요구하고 있습니다.

3) 대항력의 취득시점
대항력의 취득은 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었을 때 그 익일부터 취득합니다.

3. 임대차기간 및 계약의 갱신

1) 임대차기간
주택임대차보호법 제4조에서는 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환할 때까지는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

2) 계약의 갱신
주택임대차보호법 제6조에서는 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경에 관한 통지를 하지 아니한 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것(자동갱신)으로 봅니다.
임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지아니한 때에도 또한 같다고 하고, 이 경우 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 하고 있으며 제6조의 2항에서는 묵시적 갱신의 경우 제6조 제1항 임차인은 언제든지 임재인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있으나, 임차인이 계약해지를 통지하고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다고 하였습니다.

4. 임대차관계의 해지

1) 임대차의 해지 사유
임대차관계의 해지사유는  ①임대차관계가 만료한 경우,  ②임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때,  ③임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에 그 잔존 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때,  ④임차인이 임대인의 동의없이 제3자에게 임차물을 양도하거나 전대한 때,  ⑤차임연체의 경우 등이 해당합니다.

2) 임차관계해지와 보증금 반환
① 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속함.
② 2년 미만으로 정한 임대차계약관계에서 임차인은 그 기간만료를 이유로 임대차보증금의 반환을 요구할수 있다.
③ 임대차계약이 만료되고 묵시적 계약갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 통고할 수 있으나, 그 효력은 임대인이 그 통고를 받은 때로부터 3월이 경과하여야만 그 효력이 발생하므로 3월이 경과한 후에는 보증금의 반환을 요구할 수 있다.

[참고]
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