부동산의 권리분석(최우선변제 등)

부동산의 권리분석(최우선변제 등)

근저당권 등 담보권을 설정하려는 목적물에 이미 근저당권이나 전세권 등 선순위권자가 있거나 주민등록과 확정일자를 마치고 거주하고 있는 임차인 등이 있는 경우에는 근저당권을 설정하더라도 이들 선순위자들이 우선변제를 받고 남은 잔액에 대해서만 우선변제를 받게 됩니다.
선순위자들에 대한 채무액이 큰 금액이라면 설사 근저당권을 설정해 놓더라도 실효성이 적을 수 있습니다.
따라서 근저당권을 설정할 때는 근저당권을 설정하기 전에 목적 부동산의 권리관계를 정확히 파악하고 설정해야 합니다.

1. 선순위 등기와의 관계파악

각 등기에는 등기한 순서대로 순위번호를 부여합니다. 그리고 같은 구에서는 주등기의 순위번호에 의해 등기의 우열이 가려지며, 부기등기의 순의는 주등기의 목적이나 권리와 동일한 순위 및 효력을 유지합니다. 가등기가 있는 경우 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 됩니다.
위에서 설명한 것과 같이 같은 구에서는 순위번호에 의해 우열이 가려지나 갑구와 을구 사이의 순위는 접수일자와 접수번호에 의해 그 우열이 가려지게 됩니다. 선순위 근저당권, 전세권, 가등기담보권 등이 있는 부동산에 근저당권을 설정하게 되면 우선순위에 따라서 담보목적물의 경매 처분시에 선순위권자가 우선변제를 받고 나서 잔여금액이 있으면 그 금액에 대해서만 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.
따라서 근저당권을 설정할 때에는 반드시 부동산등기부등본상에서 선순위권리자의 존재여부와 채권 최고액, 전세금액 등을 확인한 후 설정해야 합니다.

2. 주택임차권과의 관계파악

주택임대차는 수요가 공금에 비해 많기 때문에 주택임차인이 약자의 위치에 처해 있는 것이 현실입니다.
그리고 전세금을 우선 변제받기 위해 하는 전세권 설정은 임차인과 임대인이 공동으로 설정등기 신청을 해야 하기 때문에 현실적으로 쉽지가 않습니다. 이러한 이유로 주택임차인의 주거안정을 도모한다는 차원에서 주택임대차보호법이 제정 . 운영되고 있습니다.
주택임대차보호법에 규정되어 있는 주택임차인의 권리관계에 대해 알아보면 다음과 같습니다.

1) 대항력을 갖춘 임차인
선순위 저당권, 가압류, 경매 개시 결정등기, 가등기담보 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록을 마치게 되면 주택임차인은 그 다음날로부터 대항력을 취득하게 됩니다.
대항력을 취득하게 되면 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있으며, 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을반환받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.

2) 확정일자를 갖춘 임차인
임차인이 입주와 주민등록을 마치고 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖추게 되면 임차주택이 경매나 공매되는 경우에 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위저당권, 전세권 등 후순위권자와 일반 채권자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있습니다.
그러나 우선변제권이 있는 확정일자를 받은 임차인이라 하더라도 경매청구권이 있는 것은 아니며, 임차보증금을 반환받으려면 확정판결문 등 집행권원을 얻어 경매를 신청하거나 다른 권리자가 신청한 경매절차에서 배당신청을 하여 임차보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 

3) 소액임차인의 최우선변제권
상대적으로 약자의 위치에 있는 소액임차인을 보호한다는 차원에서 주택임대차보호법에서는 소액 임차보증금에 대해 최우선변제권을 부여해 주고 있습니다.
임대보증금이 소액인 경우 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 대지가액을 포함한 임차주택가액의 1/2범위 안에서 일정 금액까지는 일반채권 뿐만 아니라 선순위권리자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대해 경매신청 기입등기가 종료되기 전에 입주 및 주민등록을 마쳐야 합니다.

☞ 주택 소액임차인의 최우선변제

지역	소액임차보증금	최우선변제금액
서울시	7,500만원	2,500만원
수도권 중 과밀억제권	6,500만원	2,200만원
광역시(인천시는 수도권에포함)	5,500만원	1,900만원
기타지역	4,000만원	1,400만원

 

3. 상가건물 임차권과의 관계 파악

상가건물임대차보호법의 적용대상 건물은 '임차보증금 + 차임 x 100'이 다음 금액 이하인 영세영업용 상가건물이 해당됩니다.
* 서울시 : 3억원 이하
* 수도권 중 과밀억제권역 : 2억 5천만원 이하
* 광역시(인천시는 수도권에 포함) : 1억 8천만원
* 기타지역 : 1억 5천만원 이하

☞ 상가건물 소액임차인 최우선변제

지역	소액임찰보증금	최우선변제금액
서울시	5,000만원	1,500만원
수도권 중 과밀억제권역	4,500만원	1,350만원
광역시(인천시는 수도권에 포험)	3,000만원	900만원
기타지역	2,500만원	750만원

4. 조세채권과의 관계 파악

조세는 국세 . 지방세를 말하며, 국세와 지방세는 따로 규정한 것을 제외하고는 공과금과 기타 채권에 우선하여 징수하게 됩니다.
따라서 근저당권을 설정할 때에는 안전한 채권 확보를 위해 조세채권과 저당권간에 우선 순위를 명확히 파악해 둘 필요가 있습니다.
조세채권은 당해세 우선원칙이 있습니다. 여기서 당해세란 목적 부동산에 대해 부과된 상속세 . 증여세 . 종합부동산세 등의 국세와 재산세 . 자동차세 . 지역자원시설세 등의 지방세를 말합니다. 물적 담보의 목적물에 부과된 당해세는 저당권의 설정이 법정기일 전에 이루어졌다 하더라도 법정기일 전후에 관계없이 물적담보 채권보다 우선합니다.
따라서 법정기일 전에 설정된 저당권에 의해서 담보되는 채권이라 하더라도 해당 목적 부동산에 부과된 조세채권보다는 후순위로 변제 받게 되는 것입니다.

 

5. 임금채권과의 관계 파악

임금 . 퇴직금 . 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 물적담보에 의해 담보된 채권을 제외하고 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩니다.다만, 물적담보에 우선하는 조세나 공과금에 대해서는 우선하지 못합니다. 따라서 일반적으로 물적담보에 의해 담보된 채권이 임금채권보다 우선변제를 받을 수 있습니다.
그러나 임금채권에 대해서도 일정한 경우에 최우선변제권이 부여되는데, 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의  퇴직금, 재해보상금은 저당권에 의해 담보되는 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩니다.  

■ 권리 우선순위 정리
1 - 경매비용
2 -소액임차보증금, 최종3개월분의 임금과 3년간의 퇴직금 및 재해보상금
3 - 해당 목적물에 대해 부과된 국세 및 지방세와 그 가산금(당해세)
4 - 저당권 설정 전에 국세 및 지방세의 법정기일이 도래된 국세 및 지방세와 그 가산금
5 - 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권에 의해 담보되는 채권 및 확정일자 있는 임차보증금
6 - 2순위에 해당되는 임금 . 퇴직금 등을 제외한 임금 기타 근로관계로 인한 채권
7 - 저당권보다 후순위의 국세 . 지방세 등 지방자치단체의 징수금
8 - 건강보험료 . 산업재해보상보험료 . 국민연금 등 국세 및 지방세의 다음순위로 징수하게 되는 공과금
9 - 일반채권

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