권리분석의 첫걸음 - 말소기준등기

채권추심 달인되기 2015. 10. 13. 16:36

권리분석의 첫걸음 - 말소기준권리

1. 말소기준등기란?

말소기준등기란 매각 시 등기사항전부증명서에 있는 등기의 말소와 인수의 기준이 되는 등기를 말합니다. 말소기준등기 이후에 설정된 등기는 종류를 불문하고 소멸됩니다.

따라서 말소기준등기는 권리분석의 첫걸음이자 핵심요소입니다.

2. 말소기준등기의 효력

첫째 - 등기사항전부증명서의 동시 소멸

부동산이 경매를 당해 낙찰을 받으면 말소기준등기 이후에 설정된 등기는 종류를 물문하고 모두 소멸하게 되므로 일반 매매와 달리 경매에서는 매우 중요한 요소입니다.

둘째 - 임차인의 보증금 인수결정

말소기준등기보다 임차인의 전입일이 빠르면 매수인이 보증금을 인수해야 하고, 늦으면 보증금이 얼마게 되든 매수인과 관계가 없게 됩니다.

셋째 - 인도 시 인도명령 대상

경매로 낙찰을 받아 권리를 행사하려면 기존의 임차인과의 관계정리가 우선 선행되어야 할것입니다. 하지만 똑 같은 점유자인데 어떤 점유자는 간단히 말 한마디로 내 보낼 수 있는 반면(인도명령), 어떤 점유자는 소송을 해야 내보낼 수 있습니다(인도소송).

이때 인도명령이냐 인도소송이냐의 판단기준이 바로 말소기준등기입니다. 즉, 임차인의 대항력 기산일이말소기준등기보다 늦으면 인도명령, 빠르면 인도소송이라는 지루한 싸움을 통해서 내보낼 수 있습니다.

3. 말소기준등기의 종류

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에서 설정일자가 가장빠른 등기이며, 전세권은 조건부(전세권이 건물 전부에 설정된 상태에서 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우)말소기준등기입니다.

위의 7가지 중 실무에서는 (근)저당권등기가 약 90% 이상을 차지하고 가압류등기가 약 10%, 그리고 나머지 등입니다.

[참고]

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