전세보증금 반환(임차권등기명령 활용)

그야말로 부동산 전쟁중인 요즘 ~~~

 

임차인의 입장에서 보면 억울하게 보증금을 날리거나

거주지 건물의 난데없는 경매로 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다.

 

주택(상가)임대차보호법에 의해 어느 정도 보호를 받고 있지만 

법의 취지를 제대로 알지 못하면 큰 손해를 보기도 합니다.

 

오늘은 이와 관련한 여러가지 경우에 대해 간략히 설명하오니

도움이 되었으면 합니다.

 

 

 

 

《계약 기간이 지났는데도 임대인이 보증금을 빼주지 않는다면?》

 

▶임차권등기명령 신청

임차권등기는 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 

임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게

하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었습니다.

 

임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능을 

하고 있기 때문에 부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 

설정되기만 하면 배당요구를 하지 않았더라도 배당을 받을 수 있습니다.

 

신청 방법은 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 

달리 임대인의 동의나 승락을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능하며

임차주택의 관할 지방법원에 접수하면 됩니다.

 

 

《기간 만료 후 급하게 이사를 해야 한다면?》

 

▶임차권등기명령 신청 후 등기사항증명서에 기록이 된 후 이사를 해야하며,

가압류를 했거나 판결문을 받았다고 다른 곳으로 이사를 하여 전입신고를 하면

주택임대차보호법 상의 대항력이 불인정되며 경매 시 최우선변제금을 받을 수

없습니다.

따라서 임차권등기신청이 완료 된 이후 이사를 가야 불이익을 당하지 않습니다.

 

 

《임대인이 계속해서 보증금을 반환하지 않으면?》

 

▶임대보증금반환 소송 후 강제경매 등 각종 추심행위를 통해 보증금을 돌려

받아야 합니다.

이때 소송부터 임대인 재산조사 및 추심행위를 스스로 하기보다는 전문가의 

도움을 받는 것이 현명할 것입니다.

 

 

 

 

《계약기간이 남은 상황에서 집주인이 나가라고 한다면?》

 

▶계약갱신청구권 할용

2+2년 보장안으로 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 연장 계약을

청구할 수 있습니다.

이때 집주인이 거부할 수 있는 경우는 집주인 본인이나 직계존비속이 해당

주택에 실거주를 하는 경우입니다.

 

상가는 계약이후 최대 10년 간 계약갱신청구권이 가능합니다.

단,월세가 밀리거나 해당건물이 재개발이나 재건축이 되는 경우 등 예외 조항

도 있으니 참고하시어야 합니다.

 

 

《임대인이 월세를 터무니 없이 올린다면?》

 

▶전월세 상한제로 법적 보호

임대기간이 아직 남아 있는 상황에서 임대인이 월세를 인상할 경우에는

연 5%의 범위 내에서만 인상이 가능합니다.

 

 

《전세에서 일부 월세로 전환 시 그 비율은?》

 

▶전월세전환율 입법예고

주택임대차보호법이 오는 10월 개정돼 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로

내려갑니다.

 

예를들면

전세 8억에서 전세5억으로 조정할 경우 기존에는 월 100만 원의 월세를

부담해야 했지만 오는 10월부터는 월 62만 5천 원만 부담하게 됩니다.

 

기존에 쳬결한 계약이 존재하더라도 오는 10월부터는 2.5%의 전환률내의 

월세를 내면 되고 이미 집주인에게 개정된 전환율보다 많이 지급한 경우에는 

돌려 받을 수 있습니다.

 

[참고]

못 받은 돈(각종 미수금) 회수관련 무료상담 안내

나이스신용정보(주) - 금감원 허가업체

채권추심 / 자산관리팀 - 1544 - 5686,  010-2205-5377(최병동 팀장)

www.nicebondinfo.co.kr  

나이스신용정보㈜