주택임대차보호법과 최우선변제

주택임대차보호법과 최우선변제

▣ 주택임대차보호법이란 ?

국민 주거생활 안정을 보장할 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정한 법률로서 1981년 제정되어 여러차례 개정을 거쳐 현재에 이르게 되었고,이는 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 점을 보완하기 위한 취지로 제정된 특별법입니다.

이 법은 법인 임대차는 적용되지 않으며, 비주거용 건물의 일부가 주거로 사용될 때는 적용되지 않습니다.

▣ 최우선변제란 ?

주택임대차보호법에 의한 임차주택의 경.공매시 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있으며, 그 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받는 것을 말합니다.

1) 최우선변제권의 성립요건

- 보증금이 소액에 해당할 것

- 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도,전입신고)을 갖출 것

- 배당요구 종기일 까지 배당요구할 것

2) 임차권등기 설정된 이후 새로운 임차인의 권리는?

임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 기존 임차권등기가 말소 되지 않은 한 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다.

다만 확정일자를 받을 경우 그 순위에 의한 권리행사를 할 수 있을 뿐입니다.

3) 최우선변제 시 기준시점은 ?

담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등)의 설정일자 기준입니다.

예를 들어보면 2010년에 2억원의 근저당권이 설정되어 있는 서울의 한 아파트에 2016년 전세금 9천만원에 전세계약을 하고, 전입신고 후 거주 중 경매가 이뤄졌다면 최우선변제권의 기준시점이 2010년이 되므로 2010년 당시의 서울시의 소액임대차범위는 7천5백만원이었으므로 안타깝게도 위 임차인은 최우선변제권의 보호를 받을 수 없게 되는 것입니다. 

4) 임차권등기된 주택의 재임차계약의 책임은 ?

최근 판례에 의하면 임차인의 책임을 60%로 인정했습니다.

이는 임차인 본인도 적극적인 자료 요청 등의 행위를 하고 사전에 위험부담 등을 철저히 알아봐야한다는 법원의 판단입니다.

▣ 소액임대차보호법상의 소액보증금의 범위

주택임대차보호법은 1981년 처음으로 제정 된 이후 17차례 개정이 되었습니다.

그 범위 등의 안내는 "대법원 인터넷등기소" 에서 학인할 수 있습니다.

☞ 2016년 3월 31일 기준 보증금범위 및 최우선변제금액

▶서울특별시 : 1억 이하, 최우선변제금액 - 최대 3400만원 이하

▶수도권 과밀억제권역 : 8000만원 이하, 최우선변제 - 최대 2700만원 이하

▶광역시.세종시 :  6000만원 이하, 최우선변제 - 최대 2000만원 이하

▶기타지역 : 5000만원 이하, 최우선변제 - 최대 1700만원 이하

▣ 상가임대차보호법상의 적용범위 및 최우선변제금액(2018년 1월 기준)

▶서울특별시 : 6억1천만원 이하(보증금 6,500만원 이하) - 2,200만원 

▶수도권과밀억제권역 : 5억 이하(5,500만원 이하) - 1,900만원

▶부산광역시(기장군 제외) : 5억 이하(3,800만원 이하) - 1,900만원

▶부산광역시(기장군) : 5억원 이하(3,000만원 이하) - 1,000만원

▶광역시(안산,용인, 김포, 광주시 포함) : 3억 9천만원 이하(3,8000만원 이하 - 1,300만원

▶세종특별시,파주시, 화성시 : 3억 9천만원 이하(3,000만원 이하) - 1,000만원

▶기타 지역 : 2억 7천만원 이하 - 1,000만원

※ 상가 임차료 및 보증금 인상범위

상가 임대차계약이 종료 되고 연장계약 시 임대인은 임차료를 인상할 수 있으나 아래의 범위내에서만 가능합니다.(상가건물임대차보호법 시행령 제11조1항)

"청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다" 라고 명시함

[참고]

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