부동산의 강제집행(강제집행대상)

부동산의 강제집행(강제집행 대상)


채권자의 금전채권의 만족을 위한 강제집행은 집행대상인 재산의 종류에 따라 부동산집행 . 선박 등 준부동산집행 . 유체동산집행 . 채권집행 등으로 나누어 집니다.
오늘은 그 중 부동산의 강제집행과 그 대상에 대해 알아보겠습니다.

◆ 부동산의 강제집행 대상


1. 등기된 부동산

여기서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리를 말합니다.


2. 미등기 부동산

미등기부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있습니다. 미등기 부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 됩니다.
미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉, 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 합니다.


3. 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 집행방법

1) 종전에는 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데, 민사집행법 81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었습니다. 그러므로 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고  하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번 . 구조 . 면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있습니다.
2) 위 규정의 신설로 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니므로 주의해야 합니다.
신설조항은 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것입니다.

4. 지상권 등

1) 지상권
금전채권에 기초한 강제집행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 봅니다. 지상권은 부동산의 공유지분과 마찬가지로 부동산 자체는 아니지만, 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되므로 부동산집행의 절차에 의하도록 규정하였습니다.

2) 지역권
부동산에 대한 용익물권 중 지역권은 요역지의 소유권에 부종하며, 요역지와 분리하여 처분할 수 없으므로 독립하여 부동산집행의 대상이 되지 아니합니다.

3) 저당권
저당권은 피담보채권에 부종하므로 피담보채권과 분리하여 따로 강제집행의 목적재산이 될 여지는 없습니다.

4) 전세권
㉠ 등기된 전세권에 대한 강제집행 방법은 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여는 전세권 자체에 대하여 그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 의하고, 존속기간이 만료되거나 합의해지된 전세권에 대하여는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행합니다.

㉡ 반면 전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행방법은 전세기간만료 전에는 부동산매각절차에 따라야 하나, 전세권의 존석기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우에는 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존석하는 것으로 볼 수 있는 전세권반환채권에 대하여 추심명령 또는 전부명령을 받거나, 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있을 뿐입니다.

5) 기타
채권담보를 목적으로 하는 가등기상의 권리, 부동산환매권 등은 모두 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 수 있을 뿐이고 부동산집행의 목적은 되지 아니합니다.

[참고]
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