전세보증금 반환

집주인으로부터 전세보증금을 반환 받지 못하고 있을 때

확실한 해결책은 무엇일까요?

 

최근 집값의 하락으로 '역전세' '갭투자의 역효과' '깡통전세' 등의 

관련 용어가 뉴스나 신문지상에 빈번히 오르내리고 있으며.

임대인과 세입자간에 전세보증금 반환에 대한 분쟁이 심화되어

사회적으로 큰 문제로이슈화되고 있습니다.

 

오늘은 전세보증금을 안전하게 반환받기위한 방법 및 절차에 대해

간략히 알아보겠습니다. 

먼저 임대차계약 시 유의사항은?

 

첫째 - 주인과 직거래보다는 공인중개사를 통해서 계약을 하는 것이

안전합니다. 임대목적물의 현황파악을 정확히 설명 듣고 만일의 경우

안전하다고 판단될 때 계약을 해야 합니다.

 

둘째 - 입주 시 확정일자와 전입신고는 필수적으로 해야 대항려과 

우선변제권을 보호받을 수 있습니다.

주택은 동사무소에서, 상가는 해당 세무소에서 신고하면 됩니다.

 

셋째 - 추가적인 안전책으로 주택도시보증공사(HUG) 등 공적기관이 

운영하는 '전세금 반환보증보험'에 가입하는 방법도 있습니다.

수수료는 전세금의 0.128%오 보증금이 1억이면 연간 12만 8천원으로

크게 부담은 되지 않을 것입니다. 

만기 후에도 보증금을 반환받지 못하고 있다면?

 

첫째 - '임차권등기명령신청'을 해야합니다.

전입 시 전세권설정을 하지 안고 계약 기간 만료 후 급하게 이사를

가야할 경우에는 반드시 임차권등기명령신청을 한 후 이사를 가야

대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있습니다.

 

둘째 - 지급명령 등을 신청하여 추후 경매 등 강제집행을 할 수 있도록

조치를 해둬야합니다.

만일 임대인이 이의신청을 할 경우 전세금반환소송으로 전이되며

소송절차에 따라 진행하여 판결문을 받으면 됩니다.

 

 

거주지에 경매가 진행된다면?

 

첫째 - 최우선변제 및 배당요구신청을 기일내에 반드시 해야합니다.

배당요구종기일 까지 배당요구를 신청하지 않으면 보호를 받을 수

없으니 유념해야 합니다.

 

둘째 - 최우선변제금에 해당되지 않거나 배당에 의해 보증금회수가

만족되지 않을 경우에는 젠세금반환소송을 통해 판결문을 받아서

임대인의 기타 재산에 대해 추심을 해야 합니다.

임대인에 대한 채권추심

 

위와 같은 여러 조치에도 불구하고 전세보증금을 받아내지 못할 경우에는

채권추심전문회사인 신용정보회사에 의뢰하여 임대인에 대해

채권추심절차에 들어가야합니다.

 

보증금반환을 재촉하는 내용증명을 보내고, 필요 시 임대인의 재산에 대해

가압류나 가처분을 해서 임대인이 의도적으로 자기 재산을 숨기거나 

빼돌리지 못하도록 미리조치를 취해야할합니다.

 

채권추심은

전문적으로 신속 정확하게 해야 효과가 있으므로

단독으로 진행하지 말고 전문가와 상의를 하는 것이 효과적일 것입니다. 

[참고]

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