전세(임대)보증금을 받지 못했다면?

Mr.최 2019. 1. 13. 16:19

전세(임대)보증금을 받지 못했다면?

이제 곧 이사철입니다.

주택의 전세계약이나 상가계약에 있어서 보증금을 돌려받지 못하는 경우

당사자는 경제적 위기가 올 뿐만 아니라 삶의 뿌리조차 흔들릴 수 있습니다.

주택이나 상가의 전세계약 시 안전하게 보증금을 지키고 만일의 경우 손해봄이 없이 보증금을 찾아오기 위해서는 계약당시부터 철저한 권리분석이 필요하며, 법적인 보호를 받기 위해서는 법률적인 지식을 평소에 알고 있어야 합니다.

오늘은 전세(임대)보증금을 안전하게 지키는 방법에 대해 알아보곘습니다.

▣ 계약 시 유의사항

1) 확정일자를 반드시 받아야 ...

주택임대차보호법에서 확정일자의 효력은 입주자의 대항력을 보증하고 채권(보증금)의 물권화로 담보의 선순위를 확정해주는 효과를 세입자에게 부여해주는 일종의 특별법이라고 보면 됩니다.

확정일자는 해당동사무소에서 신청하면 그 다음날 0시부터 효력을 받게 되고, 상가전세금은 세무소에서 신청을 하면 됩니다.

한편 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서는 일정한 요건을 갖추면 최우선변제금이라는 법적인 안전장치를 통해 세입자를 일정부분 보호해 주고 있습니다.

2)확정일자와 전세권설정의 차이점은?

내용	확정일자	전세권설정
임대인 동의	불필요	필요
효 력	확정일자 신고 후 그 다음날 0시부터 효력발생	설정당일 효력발생
보증금 반환	임대차보증금 반환 소송 후 집행	소송 없이 강제집행가능
최우선변제	최우선변제 가능	최우선변제 안됨
경매 시 배당	토지와 건물 합산금에서 배당	건물에 대해서만 배당
대 항 력	대항력이 있는 경우 부족한 보증금은 낙찰자가 인수	대항력이 있는 경우 확정일자와 동일
전입신고	필요	불필요
비 용	저렴(수수료 600원 정도)	보증금의 0.2%, 지방세, 교육세, 등기신청수수료, 법무사 비용 등 상당액
기 타	일반적인 경우에는 확정일자 가 유리함	임대차보호법의 범위를 벗어나는 경우,계약기간 전에 이사를 가야하는경우 유리함

☞임대보증금을 지키는데 있어서 확정일자와 전세권설정 중 어느쪽이 더 유리하다고 할 수는 없습니다. 그러므로 임대계약 시 본인의 상황에 맞춰 진행하는 것이 좋겠습니다.

3) 보증금을 못 받고 이사를 가야한다면?

보증금을 받지 못했는데 이사를 가야할 상황이 생기면 반드시 임차권등기명령을 확정받은 후에 이사를 가야합니다.

그렇지 않고 이사를 가게 되면 확정일자에 의한 대항력 및 법적인 권리보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 계약기간이 경과하여 보증을 받지 못한 상황에서 부득이 이사를 해야할 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 법적인 안전책을 확보한 후에 이사를 해야합니다.

▣ 보증금을 못받고 있다면?

집주인이 계약만료일이 지났는데도 보증금을 돌려주지 않고 있다면 법적인 추심절차에 따라 강제집행을 해야 합니다.

우선 다른 채권자가 경매를 진행하게 되면 배당기일 전에 배당금 요구신청을 해야하며, 경매절차에 따라 최우선변제금 및 배당을 받아야 합니다.

추심절차를 직접 진행할려면 임차보증금반환소송을 제기하여 판결문을 받아 강제경매 및 다른 법조치를 진행해야 하는데, 여기서 당사자가 직접 추심을 진행하기가 간단한 문제가 아니므로 전문가의 도움을 받아서 진행해야 할 것입니다.

예를 들어 현재 입주건물의 경매실익이 충분한 경우에는 문제가 없지만 선순위 채권자가 있어서 배당이 힘든 경우 등은 건물주의 또다른 재산을 찾아내거나 신용조사를 통해 추심을 해야하기 때문에 신용정보회사 등에 의뢰를 하여 추심절차를 진행하는 것이 바랍직할 것입니다.

[참고]

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