물품대금.공사대금.투자금 받는방법 - 저당권 실행

물품대금.공사대금.투자금 받는 방법 - 저당권 실행

 

 

사업상의 각종 미수금(물품대금,공사대금, 투자 및 대여금 등)을 회수하기 위해서는 담보권실행으로 그 목적을 달성할 수 있으나 담보권에도 그 종류가 많고, 또한 실행방법에 도 노하우와 관련 지식이 필요할 것입니다.

 

오늘은 담보권 중에서도 특히 저당권실행에 대해 살펴보고자 합니다.

 

 

▣ 저당권이란?

 

저당권이란 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보를 제공한 물건에서 채권자가 우선변제를 받을 수 있는 담보물권을 말합니다.

 

저당권은 질권과 마찬가지로 약정담보물권에 속하지만 목적물의 점유를 담보권설정자(채무자)에게 남겨두는 점에서 질권과 근본적인 차이가 있습니다.

 

☞ 용어해설

 

◆ 저당권자 : 채권자

◆ 저당권설정자 : 채무자

 

예) 전세계약에서 전세권설정을 하면 집주인이 전세권설정자이며,

     세입자는 전세권자가 됨

 

 

▣ 저당권 침해에 대한 보호수단

 

저당권은 목적 부동산의 교환가치를 파악하는 것을 내용으로 하는 물권입니다.

따라서 그 내용이 침해되는 경우에는 누구에 대해서도 그 것을 배제시킬 물권적 청구권이 생기며 또한 침해자에 대하여 손해배상을 청구할 권리가 생깁니다.

 

 

▣ 저당권의 실행요건

 

1. 요건

 

저당권을 행사하려면 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다.

 

첫째 - 변제기가 도래하여야 하고

둘째 - 저당권이 유효하게 존재하고 있어야 하며

셋째 - 경매하려는 목적부동산이 이미 타채권과의 경매신청으로 인한 경매신청

         절차가 없어야하며

넷째 - 그 저당부동산에 대하여 소유권이나 지상권을 취득한 제3자가 존재하지

         않아야 하며, 만일 존재하고 있을 때에는 이들에게 반드시 저당권실행의

         취지를 통지하여야 합니다.

 

부연설명하자면, 채무이행기가 만료되었음에도 불구하고 채무자가 변제하지 않아야 저당권실행을 위한 경매를 할 수가 있습니다. 그리고 채권이 저당권설정 당초부터 어떠한 사정으로 무효라거나 기일 전에 변제하여 이미 저당권이 소멸하고 현재 존재하지 아니한다면 이 경우에도 역시 저당권실행을 위한 경매를 신청할 수가 없습니다.

 

또한 유의할 점은 저당권이 유효하게 존재할지라도 반드시 등기가 되어 있어야 함은 자명한 사실이며, 저당권설정 부동산 위에 소유권이나 지상권 등을 취득한 제3자가 있을 때에는 저당권실행취지를 통지해야 하는데 이 때의 통지는 그들의 주소지에 하면 됩니다. 

 

그러므로 저당권실행을 위해선 위에서 말한 네 가지 요건을 갖추어서 법원에 경매신청을 해야 합니다. 

 

 

2. 순위

 

저당권 실행에 의해 채권을 충족시킬 때 채권자 등의 경합이 있을 때에는 선순위 우선원칙이 적용됨을 유의해야 합니다.

따라서 사전에 미리 선순위 저당권자를 파악하여 실행하여야 하며, 만일 후순위 일 경우 실익 여부를 따져봐야 할 것입니다.

 

한편 저당물건의 가옥이 저당권을 설정한 뒤에 증축이 되었을 경우에는 저당권의 효력은 증축부분에 까지 미치게 되는 것이지만 반면에 증축부분의 소유권이 저당권을 설정한 채무자와 다른 사람일 경우에는 그 효력이 미치지 않습니다.

 

일반적으로 증축부분은 법률용어로 종물이나 부가물이라고 하여 동산과 부동산을 가리지 않고 가옥의 부속물이 되며, 지상의 수목 등에도 저당권의 효력이 미치게 됩니다.

 

 

 경매실행에 의한 임차인의 피해사례

 

[질문]

을은 집주인과 주택임대계약을 직거래 하였는데 집주인은 을에게 그 주택이 저당권실행으로 경매진행 중인 사실을 알리지 않고 임대를 하였습니다.

을은 나중에 이미 경매진행중인 사실을 알게 되었는데 이 경우 을은 경매절차에서 보증금을 우선변제 받을 수 있는지요. 아니면 집주인을 사기죄로 형사책임을 물울 수 있는지 궁금합니다.  

 

[해답]

이미 경매절차가 진행 중이라면 주민등록을 갖추고 확정일자까지 받았더라도 대항력이나 일반 우선변제권을 가지지 못합니다.

또한 소액임대차 최우선변제권도 주장할 수 없습니다.

다만 민사적으로는 부당이득반환청구 소송을 진행해야 하며, 형사적으로는 사기죄로 고소할 수는 있습니다.

 

[참고]

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