전세권에 대하여 ....

전세권에 대하여 ....


자기건물이나 주택이 없는 사람들에겐 전세란 실생황에서 항상 따라다니는 단어일 것입니다.
하지만 법률적인 지식이 부족하여 손해를 보는 경우를 주변에서 많이 보게됩니다.
오늘은 전세권에 대해 전반적인 법률적인 지식에 대해 살펴보고자 합니다.

 전세권이란?

전세권이란 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그의 용도에 따라 사용 . 수익하는 권리로 임대차에 의한 임차권과 유사하나 '물권' 과 '채권' 이라는 본질적인 차이가 있고, 전세권은 직접 부동산을 지배하고 제3자에 대항할 수 있으며, 목적부동산의 양도시에는 전세권자는 신소유자에게 대항할 수 있으며, 처분의 자유가 인정되기 때문에 전세권자는 전세권을 양도나 임대 및 전전세할 수 있고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

그러나 전세권은 물권으로서 전세권설정등기가 되어야 그 효력을 인정받을 수 있고 농경지는 전세권의 목적이 되지 않습니다. 하지만 '상가건물 및 주택임대차보호법' 등의 특별법에  의해 등기를 하지 않고 확정일자나 사업자개설 시에도 준물권으로 인정해주어 일반 서민들을 위한 정책들이 최근에 많이 실현되고 있는 실정입니다.  


 전세권의 효력

1. 지상권과 임차권과의 관계
타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정할 때의 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미치고 전세권설정자(건물소유자)는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다.

2. 건물의 전세권과 법정지상권
대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정합니다. 이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못합니다.

 전세권의 양도 및 전전세 등

1. 전세권의 양도, 임대 등
전세권자(전세권설정등기를 마친 세입자)는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있되 설정행위로 이를 금지한 때에는 이를 하지 못하며, 또한 전세권 양도 등의 금지규정이 없는 경우 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있습니다.

2. 전전세 등에 따른 책임
전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우 전전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담하여야 하고 전전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 합니다.


 전세권의 존속기간

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당사자의 약정으로 그 기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축하며, 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 하고, 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있으며, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다.
이때 주의할 점은 그 전세목적물이 상가건물 또는 주택임대차보호법의 적용을 받는 경우 통상 전세권이라 하더라도 상가건물 또는 주택임대차보호법을 적용하여 그 기간 및 내용도 상가건물 또는 주택임대차보호법의 적용에 따라 행함을 염두해 두어야 합니다.

 전세권의 소멸

1. 전세권의 소멸 통고
전세권 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.

2. 불가항력으로 인한 멸실
전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실 된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸하고, 일부 멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 전세권의 소멸청구
전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지  아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 또한 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

4. 전세권의 소멸과 동시이행
전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다.

 상환청구 및 손해배상책임

1. 전세권자의 상환청구권
전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있고, 이 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다.

2. 전세권자의 손해배상책임
전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있으며, 이 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 봔환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다.

3. 원상회복의무와 매수청구권
전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며, 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못하며, 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨  것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있습니다.

4. 전세권자의 경매청구권
전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.

[참고]
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